财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布了《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，自2026年10月1日起，全国首套房贷财政贴息新政正式实施。这是中央财政首次直接为商业性个人住房贷款提供贴息支持。对于准备购置首套房的家庭来说，这项政策带来了实质性的利好。以一百万房贷为例，贴息理论上最高可帮助购房者节省近五万元。
根据政策规定，享受贴息需满足以下条件：2026年10月1日之后发放的新贷款；纯商业贷款；家庭首套房贷款；房屋总价不超过150万元；房屋建筑面积不超过120平方米。贴息标准为最高贴息本金100万元，年化贴息1%，连续补贴五年。政策窗口期暂定一年，从2026年10月1日至2027年9月30日。只有在窗口期内发放且符合全部条件的贷款才能获得贴息资格。
不能享受贴息的情况包括：公积金贷款、公积金加商贷组合贷；存量老房贷、置换房贷；二套房或多套房房贷。
办理方式为免申即享，银行系统会自动识别符合条件的借款人，在每月扣收利息时直接扣减贴息金额，无需个人额外申请。
通过测算对比，可以发现不同还款年限下两种贷款方式的优劣。以贷款本金100万元、等额本息还款方式为例，公积金年利率2.6%，商贷参考江苏南京当前首套主流利率3.0%。结果显示：
- 五年还清时，纯公积金贷款总利息6.75万元，贴息商贷总利息5.21万元，贴息商贷更省。 - 十年还清时，纯公积金贷款总利息13.67万元，贴息商贷总利息11.98万元，贴息商贷更省。 - 十五年还清时，纯公积金贷款总利息20.87万元，贴息商贷总利息20.01万元，贴息商贷略占优势。 - 二十年还清时，纯公积金贷款总利息28.35万元，贴息商贷总利息28.58万元，公积金略占优势。 - 二十五年还清时，纯公积金贷款总利息36.10万元，贴息商贷总利息37.61万元，公积金更省。 - 三十年还清时，纯公积金贷款总利息44.12万元，贴息商贷总利息47.04万元，公积金更省。
由此可见，贷款时间越短，贴息商贷的优势越大；还款年限拉得越长，公积金锁定低利率的优势会越来越明显。
至于拿满五年贴息后能否将商贷转为公积金贷款，顶层政策文件没有明文禁止，但目前全国暂无城市明确开放该通道，存在较大不确定性，不建议冒险操作。
选择贴息商贷还是公积金贷款应根据个人实际还款节奏来决定。如果短期内有大额资金并计划在五至十年内结清房贷，可以选择贴息商贷；如果是二十年及以上慢慢还贷，则公积金贷款更为合适。
